Saisie immobilière : le droit de préférence du locataire commercial est écarté
Publié le :
01/02/2024
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L’article L 145-46-1 du Code de commerce offre au locataire, lorsque le propriétaire du local commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, un droit de préférence qui lui permet d’acquérir en priorité le bien par rapport à d’éventuels acquéreurs.
Par le passé, la Cour de cassation n’a jamais manqué de rappeler que le droit de préférence du locataire commercial était d’ordre public (Cass. civ 3ème 28/06/2018, n°17-14.605), mais dernièrement, la Haute juridiction a décidé d’écarter le bénéficie de cette prérogative lorsque le local est visé par une adjudication prononcée dans le cadre d’une saisie immobilière.
Le litige ayant conduit à une telle solution met en cause le propriétaire d’un local commercial donné à bail à une société, mais cédé à une SCI dans le cadre d’une vente par adjudication consécutive à une procédure de saisie immobilière.
Après que la locataire ait manifesté exercer son droit de préemption, la commune du lieu où était situé le local a déclaré exercer son droit de préemption urbain, engendrant un recours de la société locataire pour être déclarée adjudicataire du local.
Son recours étant rejeté par la juridiction d’appel, la locataire se pourvoi en cassation, et argue du fait que les dispositions de l’article L145-46-1 du Code de commerce qui instituent un droit de préemption au bénéfice du locataire d’un local commercial en cas de vente de ce local, sont d’ordre public et s’appliquent à toute cession d’un local commercial sans distinction, et que par conséquent, la vente sur adjudication du bien objet d’un bail commercial n’exclut pas le locataire de cette protection légale d’ordre public.
Prétentions pourtant écartées par la Cour de cassation qui, sans renier que les dispositions évoquées sont d’ordre public, juge toutefois qu’elles ne sont pas applicables aux ventes faites d’autorité de justice.
Une décision qui outre s’inscrire dans la jurisprudence constante de la Cour de cassation visant à écarter le bénéfice du droit de préemption au locataire commercial en cas de vente consécutive à la liquidation de la société du bailleur (Cass. civ 3ème 17/05/2018, n°17-16.113 et Cass. civ 3ème 15/02/2023, n°21-16.475), est cohérente avec la procédure de vente par adjudication définie par des règles strictes, lesquelles ne donnent pas lieu à la possibilité, pour le propriétaire du bien, de notifier au locataire son intention de vendre le local.
Le cabinet AMMA AVOCATS propose son expertise juridique en matière de saisie immobilière.
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Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème du 30 novembre 2023, n°22-17.505
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