![saisie_immobiliere Saisie immobilière : le droit de préférence du locataire commercial est écarté](medias/org-137/shared/saisie_immobiliere.jpg)
Saisie immobilière : le droit de préférence du locataire commercial est écarté
Publié le :
01/02/2024
01
février
févr.
02
2024
L’article L 145-46-1 du Code de commerce offre au locataire, lorsque le propriétaire du local commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, un droit de préférence qui lui permet d’acquérir en priorité le bien par rapport à d’éventuels acquéreurs.
Par le passé, la Cour de cassation n’a jamais manqué de rappeler que le droit de préférence du locataire commercial était d’ordre public (Cass. civ 3ème 28/06/2018, n°17-14.605), mais dernièrement, la Haute juridiction a décidé d’écarter le bénéficie de cette prérogative lorsque le local est visé par une adjudication prononcée dans le cadre d’une saisie immobilière.
Le litige ayant conduit à une telle solution met en cause le propriétaire d’un local commercial donné à bail à une société, mais cédé à une SCI dans le cadre d’une vente par adjudication consécutive à une procédure de saisie immobilière.
Après que la locataire ait manifesté exercer son droit de préemption, la commune du lieu où était situé le local a déclaré exercer son droit de préemption urbain, engendrant un recours de la société locataire pour être déclarée adjudicataire du local.
Son recours étant rejeté par la juridiction d’appel, la locataire se pourvoi en cassation, et argue du fait que les dispositions de l’article L145-46-1 du Code de commerce qui instituent un droit de préemption au bénéfice du locataire d’un local commercial en cas de vente de ce local, sont d’ordre public et s’appliquent à toute cession d’un local commercial sans distinction, et que par conséquent, la vente sur adjudication du bien objet d’un bail commercial n’exclut pas le locataire de cette protection légale d’ordre public.
Prétentions pourtant écartées par la Cour de cassation qui, sans renier que les dispositions évoquées sont d’ordre public, juge toutefois qu’elles ne sont pas applicables aux ventes faites d’autorité de justice.
Une décision qui outre s’inscrire dans la jurisprudence constante de la Cour de cassation visant à écarter le bénéfice du droit de préemption au locataire commercial en cas de vente consécutive à la liquidation de la société du bailleur (Cass. civ 3ème 17/05/2018, n°17-16.113 et Cass. civ 3ème 15/02/2023, n°21-16.475), est cohérente avec la procédure de vente par adjudication définie par des règles strictes, lesquelles ne donnent pas lieu à la possibilité, pour le propriétaire du bien, de notifier au locataire son intention de vendre le local.
Le cabinet AMMA AVOCATS propose son expertise juridique en matière de saisie immobilière.
Vous pouvez nous consulter, à Montpellier et à Nîmes, pour bénéficier de nos conseils et de notre accompagnement.
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème du 30 novembre 2023, n°22-17.505
Historique
-
Clôture de la liquidation judiciaire et inopposabilité de l'insaisissabilité de la résidence principale
Publié le : 07/03/2024 07 mars mars 03 2024ActualitésLe jugement d’ouverture d’une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire a pour effet d’arrêter les poursuites individuelles et les voies d’exécution contre le débiteur objet de celle-ci. Lorsque la procédure collective est clôturée pour insuffisance d’actif, les créanc...
-
Saisie immobilière : le droit de préférence du locataire commercial est écarté
Publié le : 01/02/2024 01 février févr. 02 2024ActualitésL’article L 145-46-1 du Code de commerce offre au locataire, lorsque le propriétaire du local commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, un droit de préférence qui lui permet d’acquérir en priorité le bien par rapport à d’éventuels acquéreurs. Par le passé, la Cour de cassation n’a j...
-
Opposition ne respectant pas le formalisme légal et perte du caractère privilégié de la créance
Publié le : 15/12/2023 15 décembre déc. 12 2023ActualitésLe syndic auquel est adressé l’avis de mutation à titre onéreux d’un lot peut, en vertu de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, former opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par le vendeur. Cette opposition met en œuvre l’hypothèque légale spécial...
-
Vigilance : Intégration des dividendes distribués par la SEL à la SPFPL dans l’assiette de charges sociales de l’associé professionnel exerçant, peu importe leur perception effective
Publié le : 23/11/2023 23 novembre nov. 11 2023ActualitésL’interposition d’une société de participations financières de profession libérale (SPFPL) entre un travailleur indépendant et une société d’exercice libéral (SEL) au sein de laquelle il exerce présente un intérêt certain, notamment eu égard au traitement fiscal et social des dividendes. En ef...
-
De l'illégalité de refuser une audition au titulaire d'un permis de construire avant son retrait
Publié le : 02/10/2023 02 octobre oct. 10 2023ActualitésUne autorisation d’urbanisme délivrée peut faire l’objet d’un retrait, par l’autorité administrative, sous certaines conditions. Tout d’abord, cette procédure n’est possible que si l’autorisation était illégale, qu’il s’agisse d’une violation du plan local d’urbanisme ou d’un manquement aux règle...
-
Procédure collective : le délai minimal de 30 jours pour notifier les licenciements ne s'applique pas
Publié le : 13/09/2023 13 septembre sept. 09 2023ActualitésEn principe, lorsqu’une entreprise met en œuvre un licenciement économique, elle doit respecter certains délais pour adresser les lettres de licenciement. L’article L. 1233-59 du Code du travail exclut l’application des délais prévus par l’article L. 1233-15 du Code du travail portant sur le lice...