Nouvelles précisions sur l’indemnisation du preneur pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme
Publié le :
26/07/2023
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Le contrat de location oblige le bailleur, par sa nature, à délivrer au locataire la chose louée. Il est également tenu de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’y faire toutes les réparations nécessaires, autres que locatives, pendant la durée du bail.
En cas de manquement à cette obligation de délivrance, le locataire est en droit d’obtenir à la fois la réparation en nature et par équivalent de son préjudice. Cependant, ainsi que le démontre l’arrêt en présence, pour qu’une telle demande puisse prospérer, le demandeur doit exactement la qualifier.
Un droit au bail, portant sur des locaux commerciaux donnés en location, a été cédé le 21 mars 2009 à une société. En octobre et novembre 2009, la locataire a assigné les bailleurs, propriétaires indivis, en exécution de travaux de remise en état du clos et du couvert ainsi qu’en indemnisation de ses préjudices.
Après la liquidation judiciaire de la demanderesse, l’instance a été reprise par le liquidateur judiciaire qui sollicitait en outre la condamnation au paiement du coût des travaux de remise en état et de dommages-intérêts, en raison du manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance.
Les prétentions sollicitant le paiement du coût des travaux de mise en conformité ont été déclarées recevables par la Cour d’appel de Montpellier, laquelle a condamné in solidum les bailleurs à payer à la locataire une certaine somme à ce titre.
Les défendeurs ont alors formé un pourvoi en cassation à l’encontre de l’arrêt précité. Ils contestaient la condamnation à verser, au liquidateur judiciaire, une somme correspondant aux travaux de mise en conformité alors que la liquidation judiciaire du preneur faisait obstacle à toute reprise d’activité dans les locaux et que ces travaux ne seraient jamais réalisés.
Au visa des articles 1144 et 1149, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, 1719, 1°, ainsi que 1720 du Code civil, la Cour de cassation infirme l’arrêt d’appel.
Selon la Haute juridiction, il résulte des textes précités que lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance, le locataire peut obtenir d’une part, l’indemnisation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur des travaux lui incombant, et d’autre part, soit l’exécution forcée en nature, soit l’autorisation à faire lui-même exécuter les travaux, et percevoir l’avance des sommes nécessaires à cette exécution.
Par conséquent, elle reproche à la Cour d’appel l’analyse qui, pour condamner les bailleurs à payer à la preneuse le coût des travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux, retient que ce coût constitue une créance certaine acquise au bénéfice de la procédure de liquidation judiciaire, même si ces travaux ne doivent pas être réalisés.
Au contraire, la Cour de cassation affirme que le coût des travaux de remise en état des locaux ne constitue pas un préjudice indemnisable, mais une avance sur l’exécution des travaux, laquelle ne peut prospérer en l’absence de réalisation de ces derniers.
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Référence de l’arrêt : Cass. civ. 3ème du 6 avril 2023, n°19-14.118.
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